Immobilienschenkungen

Die schenkenden Eltern möchten die Immobilie übertragen, um sie im Pflegefall dem Zugriff des Staates zu entziehen, um Erbschaftssteuern zu sparen oder auch nur, um sich der Verwaltung zu entledigen. Dabei wollen sie aber sichergestellt wissen, dass sie kostenlos in der Immobilie wohnen bleiben können, solange ihnen dieses gesundheitlich möglich ist. Manchmal soll ihnen außerdem die Miete zustehen, um nach ihrem Umzug in eine Pflegeeinrichtung die höheren Kosten abzufedern.

Häufig wird auch gewünscht, dass die schenkenden Eltern darauf reagieren können, wenn das Leben eine ungeahnte Wendung nimmt, etwa weil das beschenkte Kind vor ihnen verstirbt und unerwünschte Erben eingesetzt hat, weil es zahlungsunfähig wird, die Immobilie absprachewidrig zu Geld macht oder im Scheidungsfall des Kindes dessen Ehegatte eine Ausgleichszahlung verlangt. Mehrere Kinder sollen meist auch dann gleich behandelt werden, wenn nur eines der Kinder die Immobilie bekommt, weil das andere Kind vielleicht weiter weg wohnt.

Aber auch erbrechtliche Fragestellungen spielen eine Rolle. Regelmäßig soll das ohnehin schon beschenkte Kind nicht nach dem Tod des erstversterbenden gegen den längerlebenden Elternteil auch noch Pflichtteilsansprüche geltend machen können. Womöglich soll bei Patchworkfamilien auch gewährleistet sein, dass die Pflichtteilsansprüche erstehelicher Kinder, zu denen der Kontakt abgerissen ist, durch die Schenkung gemindert werden.

Die beschenkten Kinder wiederum möchten nicht, dass sie wegen der geschenkten Immobilie eher zu Elternunterhalt herangezogen werden können, dass sie die noch auf der Immobilie lastenden Kredite ihrer Eltern übernehmen müssen oder dass ihnen unerwünschte Steuerpflichten entstehen.

Eine sorgfältige Aufklärung der jeweiligen Lebensumstände und Motivation ist daher unerlässlich, um all diese teilweise widerstreitenden Interessen entsprechend Ihren Prioritäten bestmöglich in Einklang zu bringen. Ich begleite Sie persönlich durch diesen Prozess und führe mit Ihnen zunächst ein ausführliches Vorgespräch durch. Nur so kann ich den Übertragungsvertrag individuell auf Ihre Bedürfnisse abstimmen.

Das kläre ich unter anderem mit Ihnen

• ob Ihnen ein Wohnungsrecht reicht, mit dem Sie Ihr Wohnenbleiben in der Immobilie absichern können
• ob ein Nießbrauchsrecht benötigt wird, mit dem Sie darüber hinaus durch Mieteinnahmen Ihre Rente aufstocken können
• bei welchen Problemlagen Sie berechtigt sein möchten, die Immobilie wieder zurückzufordern und wie in einem solchen Fall die Rückabwicklung aussehen kann, etwa wenn Ihre Kinder bis dahin bereits in die Immobilie investiert haben
• ob aus wirtschaftlichen, steuerlichen oder aus Gründen der Gleichbehandlung Ihrer Kinder Gegenleistungen an Sie oder in Form einer Ausgleichszahlung unter Ihren Kindern gewünscht werden
• ob diese Zahlung zeitnah benötigt wird oder vielleicht erst nach dem Ableben des zweiten Elternteils überhaupt gezahlt werden kann
• wie weichende Geschwister, die die Immobilie nicht erhalten, bis dahin abgesichert werden können
• ob es ausreicht, wenn angeordnet wird, dass die Schenkung auf Pflichtteilsansprüche Ihres beschenkten Kindes angerechnet wird, oder ob zusätzlich Pflichtteilsverzichte erklärt werden sollten
• ob – besonders friedensstiftend unter den Kindern und beruhigend für die Eltern – das beschenkte und das mit einer Abfindung ausgezahlte Kind erklären, dass sie sich mit der Übertragung der Immobilie und der Ausgleichszahlung für wirtschaftlich gleichwertig abgefunden betrachten und daher hinsichtlich der Immobilie und gegebenenfalls auch etwaiger früherer Elterngeschenke darauf verzichten, gegeneinander irgendwann Ansprüche geltend zu machen

Vorweggenommene Erbfolge bei größerem Vermögen

Bei großen Vermögen können mit einer klugen Gestaltung Vermögenswerte transferiert werden, die weit über die Erbschafts- und Schenkungsteuerfreibeträge der Kinder hinausgehen. Dabei ist zunächst aufzuklären, ob nicht Gegenleistungen erbracht werden, die abgefunden werden können, etwa Pflichtteilsverzichte oder die Vergütung für geleistete Dienste. Womöglich kann auch schon die Enkelgeneration mit eingebunden werden.

Um die Freibeträge alle zehn Jahre wieder ausnutzen zu können, empfiehlt es sich, das Thema rechtzeitig anzugehen. So lässt sich Erbschafts- und Schenkungsteuer in fünfstelliger, sechsstelliger oder gar siebenstelliger Höhe einsparen.